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les dates importantes d'une copropriété

Les étapes et dates importantes de la vie d'une copropriété immobilière - page 1

auteur : Marc-AntoineRédactionpublié le : samedi 17 décembremodifié le : samedi 17 décembre
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La vie d’une copropriété immobilière est jalonnée d’étapes et de dates importantes. En tant que copropriétaire ou futur copropriétaire - et notamment si vous êtes primo accédant - vous avez tout intérêt à les connaitre et à bien comprendre les enjeux. Cela est particulièrement vrai lorsque vous achetez un logement neuf en VEFA. Qu’ils concernent globalement la copro ou qu’ils vous concernent à titre privé, il s’agit de traiter les problèmes et les sujets de préoccupation de manière sérieuse et à temps, faute de quoi vous vous apercevrez qu’il deviendra très difficile d’obtenir gain de cause. En particulier, les primo accédants qui achètent en VEFA ont souvent tendance à faire confiance au promoteur et s’imaginent prendre possession d’un bien qui leur donnera entière satisfaction… mais il existe de très nombreux cas de déception. Il s’agit donc d’être conscient qu’acheter un logement en copropriété nécessite de prendre des précautions, et de s’impliquer dans le contrôle et le suivi de son bien. Utilisez les informations présentées dans cet article pour vous constituer un calendrier de « choses à faire », et surtout n’y dérogez pas.

La conception et la commercialisation de la copropriété

Le projet
plans de construction de la copropriétéAvant que le programme immobilier - qui deviendra votre future copropriété – ne se concrétise par du solide (des fondations, des bâtiments, un toit, des logements…) il commence par exister sous la forme d’un projet. Ce projet est porté par le promoteur immobilier et implique divers intervenants (architecte, Bureau d’Etude, direction technique du promoteur).

A un stade avancé, le projet propose un emplacement (terrain situé dans une commune), un ensemble de plans (bâtiment à construire avec ses étages et la répartition des appartements, ou alors un plan de situation d’un groupe de maisons individuelles, et les plans détaillés de chacun des logements), ainsi qu’une plaquette commerciale qui vous montre visuellement (ndlr : mais toujours de manière idéalisée) ce que sera votre future copro.
A ce stade vous commencez à avoir une idée de ce que vous allez acheter, mais vous ne pouvez le visualiser concrètement ni le toucher du doigt, car rien n’est construit. Vous allez donc acheter dans le cadre d’une VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). La VEFA est un contrat de vente d'immobilier à construire, souvent appelé « vente sur plan ». Vous achetez donc un logement (ainsi qu’une quote-part des parties communes de la future copro) avant que la construction ne soit achevée, et souvent avant même qu’elle ne soit commencée.Le CCTPIl convient de bien prendre connaissance de tous les détails du programme avant d’acheter. Il faut évidemment étudier les plans de la future construction, se renseigner sur les délais et dates de livraison, mais aussi penser à consulter le cahier des charges du projet. Le cahier des charges (ou « CCTP » - Cahier des Clauses Techniques Particulières - dans le cadre d’un marché public) permet de prendre connaissance de tous les aspects techniques de la construction, et notamment des matériaux utilisés et des équipements qui seront installés.

Le CCTP est un document contractuel qui rassemble les clauses techniques du marché. Il est organisé sous la forme de lots, qui sont attribués par le promoteur à telle ou telle entreprise retenue dans le cadre de l’appel d’offre.

Le CCTP est relativement ardu à lire - à moins d’être calé dans chacun des métiers du Bâtiment - car il contient des informations et des directives techniques destinées au pilotage des divers corps de métiers. Cependant, un certain nombre de sections de ce document sont parfaitement compréhensibles par tout un chacun, notamment celles qui relatent les matériaux et équipement à mettre en œuvre, les aménagements, les normes à respecter, ainsi que les caractéristiques de chacun des logements (ex : surface de chaque pièce en m2, déperdition énergétique en Watt)... etc.

Le CCTP est disponible pour consultation auprès du notaire.Les intervenants professionnelsVous avez intérêt de prendre connaissance suffisamment tôt des divers intervenants dans le projet de construction de la future copropriété. Ces organismes, sociétés, ou personnes (en particulier) sont tous responsables d’une partie du projet, et seront des interlocuteurs possibles en cas de souci (s’ils sont joignables, bien évidemment).

Parmi tous les intervenants professionnels sur le projet on peut citer :

  • L’architecte : conçoit le projet architectural (implantation des bâtiments, composition et organisation, choix des matériaux et des couleurs… etc.)
  • Le Bureau d’Etudes Technique : conçoit les plans (bâtiment, logements, aménagements) avec l’architecte
  • Le directeur de projet technique chez le promoteur : pilote l’ensemble du projet et la réalisation sur le terrain
  • Le responsable de chantier chez le promoteur : pilote et contrôle la réalisation par les corps de métiers
  • Le directeur juridique chez le promoteur : utile en cas de litige (important)
  • Le syndic de copropriété : futur gestionnaire de la copropriété pour le compte du Syndicat (i.e. ; l’ensemble des copropriétaires), généralement imposé par le promoteur
  • Les entreprises (corps de métiers) : interviennent pour la mise en œuvre de chacun des lots du CCTP
  • Les organismes de contrôle qualité et de contrôle des normes : vérification du respect des normes

Si vous avez déjà une expérience dans l’achat immobilier et avez déjà été confronté à des problèmes de réalisation, vous pourrez être tenté de contacter tel ou tel intervenant afin de le questionner ou lui rapporter des problèmes que vous aurez détectés pendant la réalisation du projet.

Achat en VEFA (immobilier neuf) : les appels de fonds

VEFA, appels de fondsLorsque vous achetez en VEFA vous devrez verser des acomptes à la maitrise d’ouvrage (le promoteur) au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Ces « appels de fonds » sont conditionnés par l’état d’avancement de la construction. Les pourcentages maximum (du prix total de votre achat) réclamés à chaque appel sont règlementés (loi du 3 janvier 1967). L’acte de vente de votre bien doit indiquer le calendrier des appels de fonds ainsi que les plafonds légaux.
Exemple :

  • 5% à la signature du contrat de réservation (dépôt de garanti, 5% maximum)
    Vous avez alors payé 5% du montant total de votre achat
  • + 5% à la délivrance du permis de construire
    Vous avez alors payé 10% du montant total de votre achat
  • + 5% à l’ouverture de chantier
    Vous avez alors payé 15% du montant total de votre achat
  • + 10% à l’achèvement des fondations
    Vous avez alors payé 25% du montant total de votre achat
  • + 15% à l’achèvement des murs
    Vous avez alors payé 40% du montant total de votre achat
  • + 20% à la mise hors d’eau
    Vous avez alors payé 60% du montant total de votre achat
  • + 15% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
    Vous avez alors payé 75% du montant total de votre achat
  • + 20% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
    Vous avez alors payé 95% du montant total de votre achat
  • + 5% à la livraison (remise des clés)
    Vous avez alors payé 100% du montant total de votre achat

Les dates des appels de fonds sont un aspect important dans votre calendrier personnel, car vous devrez impérativement débloquer ces sommes à temps.
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